专家解读：房企高溢价拿地背后的逻辑
手中“有粮”，心中不慌！
新闻回放： |
房企厮杀广州抢地。 6月14日，广州出让白云、增城共三宗宅地。其中白云人和镇方石村江人三路以南48-51、52-56地块十分抢手，据了解，两宗地吸引了路劲、华发、保利、奥园、招商、龙湖、金茂、合景、时代、万科、碧桂园等十余家房企参与，报价均超30轮，最后更是进入了竞自持环节！ 而另一地块，增城罗岗村地块，亦有超8家房企参与，包括合景泰富 、合生创展、金地 、雅居乐 、万科 、建发、越秀等，热闹程度，可见一斑！ 激烈争抢后，战果如下： 时代中国以最高限价280807万元+自持5%竞得白云人和镇江人三路48-51地块，成交楼面价15950元/平，溢价率45%； 龙湖集团则以282501万元+自持5%竞得白云人和镇江人三路52-56地块，折合楼面价17400元/平，溢价率45%； 合景泰富也以总价124600万元竞得增城荔城街罗岗村地块，折合楼面价14572元/平，溢价率21.44%。 |
事件分析： |
“争抢、高溢价、竞自持”成为此次土地拍卖的三大关键词，那么，为何在二三线城市土地拍卖遇冷的情况下， 广州近期的土地市场却持续升温？先让我们来看一组数据： 根据相关的数据显示，5月广州共有14宗地出让，几乎是一天两拍。
数据显示， 广州市5月整体土地成交规模同比大涨95%，住宅市场成交量更是连续3周上涨。一手房共网签1753套，环比上涨19.17%，成交面积为180861平方米，环比上涨17.09%。 |
成交量连续3周上涨
此外，据日前国家统计局公布的数据显示，广州4月新房涨幅在一线城市中最高，甚至超越北上深。
因此，无论是从供应端、企业拿地的积极性，还是土地的成交情况看，与去年同期相比，广州的土拍市场的确有了不少的“升温”。
专家解读： |
01、今年拿地有微利，亏损机会不大
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：最近几块地的成交价，处于市场预期的区间，结果相对理性。广州土地价格仍处于上升通道中，尤其是居住类用地，是稀缺资源。广州居住用地，历史上有"地王不败"的传统。这次也不例外。2019年拿地的开发商，大多项目会微利，亏损机会不大。另外，开发商拿地，还有战略上的考虑。有了项目，才能在广州有根，未来才有更大的发展机会。
02、规划和使用面积得当，拿地的价格并不算贵
中原地产项目部总经理黄韬：现在房企拿地的价格看似比较昂贵，但是在规划和使用面积上仍然有可以发挥的空间，如果赠送的土面积比较多，那土地的单价算起来也并不算特别贵。但是每个户型是否都能够做得到，这个问题还要看具体的情况，其实规划也还在根据市场情况作调整。有的发展商可能也会选择“拼一把”。
03、拿地是“找死”，不拿地就“等死”
广州知名房地产专家，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同：在房地产市场已经充分回暖，大家拿地热情高涨的氛围下去拿地，显然是不划算的。其实在去年四季度，楼市、土地市场都很低迷的情况下，趁低吸纳阶段性的低地价土地的话，相对风险会小一些。当然，如果你手上“无粮”，心里也还是没底。拿地是“找死”，不拿地就“等死”。
04、押注大城市居住刚性需求强兑现
世联行首席技术官黎振伟：第一，过去多年的经验，往往是在土地市场畏首畏尾的企业，错失了市场的机遇。对于房企的长远发展而言，错过的机会成本过于沉重。这样的经验导致开发商在有能力的时候，首先就是要增加土地储备。这是一种生存的本能。
第二，开发商还是很看好一二线城市的前景。虽然近期的房地产市场并没有很好，但经过多年的经营，开发商很清楚房地产市场的周期性。同时，开发商也看到一个问题：最近不少城市的落户政策都放松了。城市之间的“抢人大战”背后，隐藏的是人才落户后对居住刚性需求的强兑现。这个现象在大城市尤其突出。现在出手拿地，也是提前布局“人才”流向大城市这个趋势。
第三，开发商对于中国经济未来发展还是有信心。中国目前的经济发展离不开房地产。对于政策的预判，普遍倾向认为政府希望房地产市场趋向平稳——既不大跌，也不暴涨。平稳即是未来盈利的基础。
土拍预告： |
本周四广州还有多宗地块开拍，分别位于白云、天河、番禺，将于6月20号15时开拍，我们提前来看一下地块的相关信息： |
番禺区
番禺区东环街易兴DHJ15-01地块
竞价时间：2019年6月20日15时
地块邻近新光快速路以及广明高速，可接驳南沙港快速、东新高速等，贯穿万博、市桥、思科等多个重点规划商圈，1公里覆盖天安创意园，3公里内覆盖汉溪长隆地铁站、万博商务区，东南侧5公里为市桥商圈，生活、教育配套完善。
值得注意的是，地块距火烧岗大型垃圾填埋场仅1~2公里距离，存在较严重的空气污染问题；周边以城中村为主，居住环境略显脏乱。
土地用途：商业用地/商务用地
宗地面积：46446平方米（可建面积7992平方米）
计容建面：36934.57平方米
挂牌起始价：104673万元
起始楼面价：33838元/平方米 （扣除政府回购部分面积）
白云区
白云新城AB2906009地块
竞价时间：2019年6月20日15时
出让要求指定地块需建设白云金融总部集聚区。
地块临近萧岗地铁站，周边楼盘较多切价值不菲，成活配套成熟。首开龙湖天奕楼价9-13万/㎡。珠江岭南苑均价8.8万/㎡，保利云禧7.3万/㎡，距离地铁较远的楼龄将近十年的二手房则价格较低，如荷塘月色4.5万/㎡。
土地用途：商业用地/商务用地
宗地面积：12649㎡（可建面积7992㎡）
计容建面：43950㎡
挂牌起始价：61099万元
起始楼面价：13902元/㎡
天河区
金融城起步区AT090946地块
竞价时间：2019年6月20日15时
该地块地块位于天河区金融城起步区，紧挨科韵路，地块要求竞买人须为城市商业银行，所属金融机构须在粤港澳大湾区内8个或以上城市设立分支机构。
金融城与黄埔临港中央商务区共同构建的“第二CBD”，地跨天河区、黄埔区，是广州创建“国际航运枢纽”的重要战略，未来金融城以东沿线，将打造成国际航运综合服务区，发展前景明朗可期。
土地用途：商业用地兼商务用地
宗地面积：8740.44㎡
计容建面：57616㎡
挂牌起始价：97717万元
起始楼面价：16960元/㎡
今日话题
1、6月20日的土地拍卖是否会掀起新一轮抢地热？
2、抢地热来了，楼价是不是又有新一轮上涨？
来评论区说说吧……
起飞
让我们一起飞！
房导俱乐部群来啦！
本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群，成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者，房地产和配套企业从业人士、专家、学者，高端投资置业人群，以及对房地产政策、市场，感兴趣的人士。
在这里，我们将分享、交流中国房地产政策、市场、项目及城市运营、产业经济、特色小镇等信息，不定期组织热心读者、房地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙等。
目前已有5000+人加入房导俱乐部群。进群请扫描以上二维码添加小编微信（微信号：TruthIsF），并备注公司、职位和姓名，即可直接申请进群，不备注公司信息一律不通过申请！感谢配合！
更多精彩内容：
房地产导刊
中国房地产行业第一份专业权威期刊
爆料，商务合作请联系微信：TruthIsF
长
按
关
注
【房导早报】
最有价值的地产资讯
【房导早报】为房地产导刊社旗下品牌栏目，我们致力于提供最有价值的地产行业动态资讯。3分钟新闻早餐，尽知地产大件事。